Arras en Argentina en Argentina

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Definición de Arras

Según el concepto de Arras que brinda el Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Ossorio, Arras hace referencia a lo siguiente:

Lo que se da como prenda o señal en algún contrato o concierto, ya sea para confirmarlo, ya sea para reservarse el derecho de arrepentirse, supuesto este en que el donante de las arras pierde las entregadas. La institución examinada no recibe ese nombre en la vida comercial, sino el de señal, habiendo quedado reservado el otro, en ciertas legislaciones o costumbres, a la donación que el esposo hace a la esposa en remuneración de la dote o por sus cualidades personales.

Más sobre Arras

Sin embargo, algunas legislaciones, como la argentina, utilizan la palabra arras en el primero de los sentidos expuestos, como equivalente a señal, estableciendo que, si un instrumento público fuere hecho dándose arras, la indemnización de las pérdidas e intereses consistirá en la pérdida de la señal o su restitución con otro tanto. Como efectos de los contratos en general, si se hubiere dado una señal, quien la haya dado puede arrepentirse del contrato o dejar de cumplirlo, caso en el cual pierde la señal. Si se arrepiente quien la recibió, debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Y si el contrato se cumpliere, la señal deberá devolverse en el estado en que se encuentre. También con análogo sentido y con relación a la compraventa mercantil, se habla de arras o señal en el Código de Comercio.

Más Detalles sobre Arras

Entre las costumbres del matrimonio canónico de algunos países, se denominan arras las trece monedas que, al celebrarse el matrimonio, sirven para la formalidad de aquel acto, pasando de las manos del desposado a las de la desposada.

En lo que se refiere a las arras, el Código Civil Argentino en sus artículos 1189 y 1202 al tratar de la forma de los contratos y al referirse al efecto de los mismos legisla en ambos artículos haciendo las diferencias que contienen: Articulo 1189 «Si en el instrumento público se hubiese estipulado una cláusula penal, o el contrato fuese hecho dándose arras, la indemnización de la pérdida o intereses consistirá en el pago de la pena, y en el segundo en la pérdida de la señal, o su restitución con otro tanto».

LAS ARRAS PENITENCIALES EN EL CÓDIGO CIVIL

Dice el Art. 1202: “Si se hubiera dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió, y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado en que se encuentre. Si ella fuera de la misma especie que lo que por el contrato debía darse, la señal se tendrá como parte de la prestación; pero no si ella fuere de diferente especie, o si la obligación fuese de hacer o de no hacer”.

La estipulación de una seña, en el ámbito civil, comporta un pacto de displicencia, que autoriza a ambas partes a ejercer la facultad de arrepentirse privando al contrato de sus efectos.

Las partes podrán, sin embargo, acordar a la “seña” una función diferente, sobre la base de un acuerdo expreso o tácito destinado a ese fin. El arrepentimiento (a diferencia de la condición resolutoria) es opcional, pudiendo las partes: cumplir el contrato, incumplir o bien arrepentirse. No es lo mismo “incumplir” que “arrepentirse”.
La seña equivale a una indemnización convencional, fijada anticipadamente por las partes, tendiente a resarcir los daños sufridos por la contraria en caso de mediar arrepentimiento.

Los daños quedan delimitados por el valor de la seña, si se arrepiente quien la entregó, o por el doble de ella si el arrepentido es quien la recibió; no siendo admisible pretender:

• que no existiendo menoscabo o detrimento alguno la seña no debe perderse o devolverse doblada, y
• que siendo los daños superiores al valor de la seña (o al doble) debe abonarse la diferencia a fin de que la indemnización sea integral.

La cláusula penal también delimita la indemnización, no teniendo el acreedor “derecho a otra indemnización, aunque pruebe que la pena no es indemnización suficiente” (Art. 655); e igualmente no obliga al acreedor “a probar que ha sufrido perjuicios”, ni permite al deudor “eximirse de satisfacerla probando que el acreedor no ha sufrido perjuicio alguno” (Art. 656).

Si no media arrepentimiento sino incumplimiento de la obligación, la indemnización se rige por los principios generales, sin limitarse al importe de la señal.

LAS ARRAS CONFIRMATORIAS EN EL CÓDIGO DE COMERCIO

Dice el Art. 475 del Cód. de Com.: “Las cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas, se entienden siempre que lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificación del contrato, sin que pueda ninguna de las partes retractarse, perdiendo las arras”.

En la segunda parte del artículo se prevé la posibilidad de dar a las arras, “por cláusula especial del contrato” un carácter penitencial, por el cual “les sea lícito arrepentirse y dejar de cumplir lo contratado”.
De allí que la estipulación de una seña, en el ámbito comercial, fortifica el vínculo impidiendo su ulterior disolución por la voluntad unilateral de los contratantes.

De lo expuesto, con referencia al Código de Comercio, se desprende que la seña confirmatoria excluye toda posibilidad de arrepentimiento, siendo esa la diferencia fundamental con la penitencial.

Cuando el contrato se cumple, se computará “por cuenta del precio”, si fuera de la misma especie, y si no debe devolverse en el estado en que se encuentre, solución similar a la prevista para la seña penitencial, en el C.C.; no creemos que la frase “se entiende siempre que lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificación”, pueda conducir a otra interpretación.

Cuando el contrato celebrado con arras confirmatorias no se cumple, nada obsta a solicitar la resolución en ejercicio de la facultad resolutoria implícita (pacto comisorio), de acuerdo con el Art. 216 del Cód. de Comercio, con más los daños y perjuicios; asimismo, podrá el acreedor demandar por cumplimiento con los daños y perjuicios pertinentes. Pero, ¿puede una parte, ante el incumplimiento de la otra, retirarse del contrato reteniendo la seña recibida o exigiendo el doble de la entregada? Creemos que a falta de una disposición expresa que lo autorice, la señal o arras confirmatorias no acuerdan, en el Derecho argentino, esa tercera posibilidad; de allí que daba optarse por el cumplimiento o la resolución con daños y perjuicios, y si los daños no existieren o fueren menores que el valor de lo entregado, deberá devolverse proporcionalmente lo recibido en seña.

EL ARREPENTIMIENTO EN LAS ARRAS PENITENCIALES

Importando las arras penitenciales un pacto de displicencia, autorizan a cualquiera de las partes a arrepentirse, privando al contrato de sus efectos.

La voluntad de arrepentirse no requiere de formas solemnes, pudiendo extravertirse de manera expresa o tácita, sobre la base de un comportamiento declarativo o de un comportamiento de hecho. Pero siendo de interpretación restrictiva, no cabe admitir el arrepentimiento por implicancia o presuncionalmente.

¿En qué momento debe manifestarse la voluntad de arrepentirse?

La manifestación unilateral de arrepentimiento no debe ser extemporánea sino exteriorizada en tiempo hábil; de lo contrario, si pudiera expresarse en cualquier momento, sometería a la parte contraria a una gran inseguridad, además de ocasionarle demoras y tal vez gastos inútiles.

Si las partes hubieren estipulado en el contrato el término para ejercer el arrepentimiento, ese será el tiempo hábil al efecto; a falta de estipulación sobre el particular, la facultad debe hacerse valer:

• hasta la constitución en mora, y
• a falta de mora y mediando demanda por cumplimiento hasta la contestación.

La voluntad de arrepentirse debe exteriorizarse pura y simplemente, no siendo admisible que se la sujete a condición o plazo suspensivos; la simple manifestación de “que se hará uso del derecho de arrepentirse” más adelante o en caso de ser desfavorable la sentencia o la prueba, etc., como la “reserva de la facultad”, para ser ejercida en otro momento o según convenga o sean las circunstancias, no importa arrepentimiento.

LA CLÁUSULA «COMO SEÑA Y A CUENTA DE PRECIO»

Parecería que “la seña y a cuenta de precio” fuera una seña confirmatoria, pero en realidad se resolvió que la seña tiene una doble función sucesiva: en principio la seña va a actuar como seña penitencial (pudiendo ejercerse la facultad de arrepentimiento); pero cuando la facultad de arrepentimiento no se ejerza o haya transcurrido el plazo, se va a imputar al pago del precio, y va a dejar de ser seña. O sea que si no hay principio de ejecución es una seña penitencial.

La usual estipulación en los boletos de compraventa de inmuebles de un pago como seña y a cuenta de precio genera, la perplejidad del intérprete.

Porque si lo entregado funciona como seña, posibilita el arrepentimiento; pero si es a cuenta de precio, por importar principio de ejecución, impide precisamente ese arrepentimiento.

La jurisprudencia plenaria de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal ha decidido la cuestión en los siguientes términos: la cláusula funciona sucesivamente como seña y como pago a cuenta de precio, o sea, posibilita el arrepentimiento en tiempo útil y, vencida la oportunidad de arrepentirse, y firme por lo tanto el contrato, se imputa a cuenta del total del precio.

Hay todavía otra modalidad: la cláusula como seña, a cuenta de precio y comienzo de ejecución. No puede interpretarse sin más en el sentido de que, a renglón seguido de posibilitar el arrepentimiento (mediante la introducción de la seña), se extinga el jus poenitendi (entendiendo que el pago hecho como seña implica comienzo de ejecución), pues ello significaría tanto como borrar con el codo lo que se escribió con la mano, máxime que los actos simultáneos con el contrato no implican principio de ejecución que impida el ulterior arrepentimiento. En sentido distinto, se opina que tal cláusula instituiría una seña confirmatoria, pues la referencia al cumplimiento del contrato, siquiera incipiente, sería incompatible con un ulterior arrepentimiento unilateral.

Desarrollo

Arras

Facti Insignum et Argumentum Contractus Est; Fidei Datae Irrevocabiliter

Explicación y/o Definición de Facti Insignum et Argumentum Contractus Est; Fidei Datae Irrevocabiliter que ofrece el Diccionario Jurídico de Ramírez Gronda: Las arras son señal y argumento de contrato hecho e irrevocable.(1)

Arras en el Derecho Argentino

Visión General

Recursos

Notas y Referencias

1. Voz de Facti Insignum et Argumentum Contractus Est; Fidei Datae Irrevocabiliter en Juan Ramírez Gronda, Diccionario jurídico, Claridad, Buenos Aires, 1976

Véase También

• señal o arras